jusbrasil.com.br
26 de Outubro de 2021

A ilegalidade da capitalização mensal de juros e a revisão dos contratos de financiamento imobiliário direto com a incorporadora ou construtora.

Lorena e Vinaud Advogados, Advogado
mês passado

Por Luiz Antônio Lorena de Souza Filho

Hoje em dia, a grande maioria dos financiamentos de imóveis é feita por meio da alienação fiduciária em garantia, regida pela Lei nº 9.514/97.

Esse financiamento pode ser feito tanto pelos bancos, quanto por uma empresa do mercado imobiliário (incorporadora, construtora, imobiliária, dentre outras).

Ocorre que, grande parte dessas empresas do mercado imobiliário financiam seus imóveis como uma forma de facilitação da aquisição do bem pelo adquirente interessado.

Ou seja, boa parte das empresas do mercado imobiliários formalizam a compra e venda dos imóveis mediante pagamento parcelado, com encargos, por meio da alienação fiduciária em garantia.

Trata-se, então, de um financiamento direto, realizado entre as empresas do mercado imobiliário (incorporadora, construtora, imobiliária, dentre outras) e o adquirente, cujo próprio imóvel objeto do negócio é a própria garantia.

O problema é que grande parte dos financiamentos diretos contém uma cláusula permitindo a cobrança de juros remuneratórios capitalizados mensalmente, o que fatalmente acarretará aumentos contínuos do saldo residual do financiamento.

Diante de tal situação, o adquirente tem a impressão de que, apesar dos pagamentos realizados mês a mês, o valor do saldo residual do financiamento nunca diminui, só aumenta, e muito disso tem a ver com a incidência dos juros remuneratórios capitalizados mensalmente.

Acontece que o contrato de financiamento, quando firmado com uma imobiliária, incorporadora, construtora ou outra empresa que não opere no sistema financeiro, ou seja, basicamente não seja um banco, não podem cobrar juros capitalizados mensalmente.

Para ficar mais claro, saiba que a capitalização de juros ou juros compostos, ocorre quando os juros são calculados sobre os próprios juros, ou seja, o adquirente irá pagar juros em cima de juros e não apenas juros sobre a parcela.

E é justamente isso que dá a sensação ao comprador de que as parcelas nunca diminuem. A pessoa paga um caminhão de dinheiro e quando percebe vê que ainda falta uma quantidade absurda para quitar o contrato, sem falar que o valor das parcelas só aumenta.

A questão em debate, contudo, diz respeito a periodicidade dessa capitalização de juros, pois se ela for cobrada de forma mensal e não anual, com toda certeza, o adquirente irá pagar muito mais pelo imóvel.

Contudo, nossos Tribunais vêm entendendo que apenas as instituições financeiras que operam no sistema financeiro podem cobrar juros capitalizados mensalmente, enquanto as demais só poderão o fazê-lo da forma anual.

Com efeito, a Medida Provisória nº 2.170-36/2002, especificamente em seu artigo 5º, diz que nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.

Isso quer dizer que os Bancos estão autorizados a cobrar juros capitalizados mensalmente, inclusive, no que tange ao financiamento imobiliário.

Ocorre que, como dissemos acima, boa parte dos financiamentos imobiliários são realizados diretamente entre empresas do segmento imobiliários, e não do segmento financeiro, e sendo essa a situação, não poderá haver a previsão contratual de capitalização mensal de juros.

Destaca-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 que regula o Sistema de Financiamento Imobiliário, estabelece que os contratos de financiamento podem ser feitos tanto por uma instituição financeira, quanto por empresas do mercado imobiliário, contudo, os Tribunais possuem o entendimento de que só as instituições financeiras podem cobrar juros capitalizados mensalmente nos financiamentos imobiliários.

Isso quer dizer que as empresas do mercado imobiliários (incorporadoras, construtoras, imobiliárias, dentre outras) só podem cobrar juros remuneratórios capitalizados anualmente.

Nesse sentido, é o que tem entendido o Superior Tribunal de Justiça ao decidir pela possibilidade de revisão de contrato de compra e venda celebrado com uma construtora. Para tanto, vejamos como exemplo, a ementa do Recurso Especial nº 1.847.283-MG, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CELEBRADO COM CONSTRUTORA. 1. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. INSTITUIÇÃO QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 2. RECURSO PROVIDO. (STJ – REsp: 1.847.283 MG 2019/0331482-4, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: 02/12/2019)

No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de Goiás também possui vasta jurisprudência determinando que a cobrança de juros capitalizados mensalmente pelas empresas não pertencentes ao sistema financeiro é prática ilegal ou abusiva, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. PESSOA JURÍDICA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. JUROS MORATÓRIOS NÃO PACTUADOS. ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. PERMISSÃO LEGAL. ACRÉSCIMOS COBRADOS INDEVIDAMENTE. QUITAÇÃO PARCIAL DO CONTRATO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. A capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, firmado com pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Nacional, constitui prática expressamente vedada pelo art. 2º da Medida Provisória nº 2.172-32/2001. Assim, mostra-se abusiva a parte final da cláusula 9.02 do ajuste revisionado, que prevê a incidência de juros compensatórios de 1% (um por cento) ao mês de forma cumulativa. (...) APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5296435-26.2016.8.09.0051, Rel. Des (a). JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 28/08/2020, DJe de 28/08/2020)

Portanto, sempre que for constatada a cobrança de juros capitalização mensalmente pelas empresas que não atuam no sistema financeiro, caberá a revisão judicial do contrato para que seja alterado a periodicidade da capitalização mensal pela anual, que, como dito, é mais benéfica ao adquirente.

Essa revisão fará com que a aplicação dos juros incida sobre o valor da parcela apenas a cada doze meses e não todos os meses, fato que certamente fará toda diferença para o bolso do adquirente ao final do contrato de financiamento direto.

8 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Aliás, é importante observar o que diz o art. 591 do Código Civil: "Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual". E é permitida se – e seomente se – for expressamente contratada.

Noutra vertente, os juros do art. 406 do Código Civil já foram definidos pela Corte Especial do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA como a TAXA SELIC, o que foi delimitado no precedente repetitivo RESP n.º 1.111.119-PR. Sendo ainda de bem pontuar que à Taxa SELIC não se pode agregar nenhum índice de correção monetária, porque ela tem natureza pré-fixada, onde já se estima em seu montante a expectativa de perda da moeda (EDCL no REsp. n.º 1.025.298/RS – DJe de 01/02/2013).

Portanto, juros superiores à SELIC e com capitalização mensal devem ser afastados do contrato, sendo ainda de se observar que o art. 927, inc. III, do Código de Processo Civil determina que os "... juízes e os tribunais observarão: os acórdãos em … julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos;”. continuar lendo

Perfeitas as colocações realizadas.
Tive alguns clientes que passaram por essa exata situação e as construtoras já estão se reestruturando para se adequar aos novos entendimentos dos tribunais e juízes.
Ajuizei as ações e a construtora sequer apresentou sua defesa, vindo logo com propostas de acordo bem bacanas, que foram aceitas por todos os clientes. continuar lendo

Parabéns pelo artigo, muito bem explicado, muito claro! continuar lendo

Parabéns pelo a exemplificação do tema.
Realmente existe hoje inúmeras pessoas prejudicadas com valores exorbitantes cobrados por este tipo de empresas. continuar lendo