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20 de Setembro de 2021

Meu imóvel foi leiloado extrajudicialmente. Posso receber de volta algum valor?

Lorena e Vinaud Advogados, Advogado
há 2 meses

Por Luiz Antônio Lorena de Souza Filho

Tem muita gente perdendo o imóvel financiado em leilão extrajudicial e sem saber o que fazer nessa hora.

Fato é que, por falta de informação e desconhecimento técnico, muitas pessoas acabam ficando paradas e deixam a situação se resolver sozinha.

O resultado disso só pode ser um: prejuízo e dor de cabeça.

Sabemos que a compra da casa própria está entre os maiores sonhos dos brasileiros.

Ocorre que, depois de tanto suar e trabalhar duro para pagar as parcelas se ver diante de um leilão não é nada agradável.

E o que é pior e pode causar muita indignação é que o devedor, após a realização do leilão, pode, além de perder o imóvel, sair da relação sem receber um único tostão.

Mas calma lá. Nem tudo pode estar perdido.

Vamos desenvolver melhor essa ideia para concluirmos se o devedor poderá fazer alguma coisa após perder o seu imóvel em leilão e não sair sem nada.

Para isso, precisamos examinar a Lei 9.514/97 que é a lei que trata a respeito da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel.

Com efeito, a grande maioria dos financiamentos imobiliários são realizados por meio de um contrato de compra e venda com alienação fiduciária.

Essa lei determina quais são as regras a respeito da operação de financiamento imobiliário, bem como a forma de execução da garantia em caso de não pagamento.

Ela, inclusive, traz uma série de procedimentos que devem ser seguidos à risca pelo credor (geralmente, financiadoras, como: Bancos, Incorporadoras, Loteadoras, dentre outros), quando houver o inadimplemento por parte do adquirente e ele, o credor, quiser executar a garantia.

Lembrando que essa garantia nada mais é do que o próprio imóvel financiado.

Explico melhor.

O comprador que não tiver o dinheiro para comprar um imóvel à vista, poderá, mediante aprovação, obter um crédito com a finalidade de adquirir um imóvel.

Nessa hora, o banco ou a empresa financiadora cederá o crédito mediante uma condição específica, qual seja, a transferência da propriedade do imóvel escolhido pelo comprador para o credor.

O credor, então, a partir daí, será o proprietário do imóvel e só com a quitação do contrato é que o imóvel passará a ser de propriedade do adquirente.

Contudo, caso esse comprador não realize o pagamento total das parcelas e das demais obrigações contratuais, se tornando inadimplente, o credor poderá ingressar, no cartório, com a execução extrajudicial da garantia para satisfazer o crédito.

Isso significa, portanto, que o credor irá “tomar o imóvel” do devedor por meio de um procedimento legal.

Tal procedimento, de forma resumida, estipula os seguintes atos:

1) Notificação do devedor para constituí-lo em mora (constituir em mora significa “avisar” formalmente o devedor de que ele está atrasado com as parcelas);

2) Consolidação de propriedade em nome do credor (caso o devedor não pague a dívida no prazo de 15 dias, o imóvel passará a ser do credor definitivamente);

3) Notificação do devedor para informar-lhe a data, o horário e o local dos leilões; (após a consolidação da propriedade, diz a lei que o credor deve, no prazo de 30 dias, realizar leilões públicos para vender o imóvel, devendo, para tanto, informar o devedor sobre isso – leia mais sobre o assunto clicando neste link);

4) Realização do 1º Leilão público do imóvel pelo seu valor de mercado mais despesas;

5) Realização do 2º Leilão público do imóvel pelo valor da dívida mais despesas (apenas se não houver arrematante no primeiro leilão);

6) Adjudicação do imóvel em favor do credor e envio da carta de quitação para o devedor (caso não haja arrematante no leilão, o credor ficará com o imóvel e dará a quitação da dívida ao devedor).

Observe dessa última situação (item 6 acima) que, caso não haja interessados em adquirir o imóvel nos dois leilões, a Lei 9.514/97, no art. 27, §§ 5º e , diz que o imóvel será adjudicado em favor do credor.

Contudo, se pararmos para analisar essa situação, certamente constataremos uma grande discrepância que a lei acabou por deixar em aberto.

Para isso, basta imaginarmos uma situação hipotética, que é muito comum na prática, que é o caso de existir enorme diferença entre o valor da dívida e o valor de mercado de imóvel, por exemplo, dívida de R$ 100 mil reais cujo imóvel garantia possui valor de mercado de R$ 400 mil reais.

Nessa situação, se o imóvel foi adjudicado ao credor, este, ao final do procedimento, terá em mãos um patrimônio maior do que o valor da dívida, sem necessidade de restituir valores.

Se o credor posteriormente e eventualmente quiser vender esse imóvel, ele assim o fará pelo seu valor de mercado e não pelo valor da dívida, o que fatalmente lhe causará um enriquecimento, já que estaria ele lucrando com a inadimplência do devedor.

Diante disso, seria sensato entendermos que a melhor situação, nesse momento, seria a restituição da quantia remanescente ao devedor fiduciante, ou seja, a diferença entre o valor da dívida (incluído aí as despesas) e o valor de venda do bem.

Ressalte-se que qualquer pensamento contrário a esse entendimento, indubitavelmente levaria ao enriquecimento sem causa do credor, proibido pelo Código Civil, ao determinar em seu art. 884, o seguinte:

“Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

Veja que, foi nesse sentido, inclusive, que acertadamente entendeu o Tribunal de Justiça de Goiás ao julgar um caso em que esse fato ocorreu.

Para o Tribunal não pode o credor fiduciário exonerar da obrigação de restituir valores ao devedor fiduciante, no caso de não haver lance ofertado nos leilões, bem como no caso de alienação do bem imóvel por valor superior ao da dívida, o que configuraria enriquecimento ilícito.

Sendo que, em situações como essa, será necessário apurar a diferença entre o valor da dívida e o valor de venda do imóvel, garantindo, assim, restituição de valores ao devedor fiduciante, sob pena de configurar enriquecimento sem causa do credor fiduciário.

Para tanto, vejamos a ementa da decisão:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ERRO MATERIAL. PREMISSA EQUIVOCADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE LANCE NOS DOIS PRIMEIROS LEILÕES. VENDA NO TERCEIRO LEILÃO. PREÇO SUPERIOR À DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DO ART. 27, § 5º, LEI Nº 9.514/97. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DO SALDO REMANESCENTE. 1. Reconhece-se o erro material decorrente de premissa equivocada, para tomar como verdadeiro o fato de que o imóvel objeto da ação foi alienado no terceiro leilão extrajudicial, e não no segundo, conforme considerado no voto objeto dos aclaratórios. 2. Referido fato altera o raciocínio que conduziu o decisum embargado, pelo que se impõe que se lhe dê nova fundamentação. 3. Não se aplica o disposto no § 5º da Lei nº 9.514/97, o qual exonera o credor da obrigação de devolução da importância que sobejar a venda do imóvel realizada em um terceiro leilão, após frustrados os dois primeiros por ausência de licitantes. Precedente STJ. 5. Ademais, pelo princípio do enriquecimento sem justo motivo, se o imóvel foi vendido em leilão por um valor superior ao saldo devedor, impõe-se ao credor devolver ao devedor o saldo remanescente. 6. Embora com base em fundamentação diversa, mantém-se o dispositivo do voto embargado, o qual reformou a sentença e reconheceu a existência de valor a ser devolvido pela arrematação do imóvel levado a leilão, em montante a ser apurado em liquidação, consideradas as deduções legais do saldo remanescente. Embargos Declaratórios acolhidos. Erro material corrigido. (TJGO, Apelação (CPC) 5246932-65.2018.8.09.0051, Rel. Des (a). GILBERTO MARQUES FILHO, 3ª Câmara Cível, julgado em 27/07/2020, DJe de 27/07/2020)

Importante destacarmos que a decisão do Tribunal goiano afastou o § 5º da Lei 9.514/97, o qual exonera o credor fiduciário da obrigação de devolução da importância que sobejar a venda do imóvel realizada num eventual terceiro leilão particular ou comercialização direta.

Nesse sentido, observe-se que o Tribunal optou por privilegiar o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa em detrimento da lei específica.

Contudo, a interpretação do Tribunal ainda é uma interpretação embrionária e que certamente será ainda bastante discutida nos Tribunais pelo país, mas que significa certamente uma importante luz para todos aqueles que de uma forma ou de outra se sentirem lesados com a aplicação do procedimento legal.

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