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20 de Setembro de 2021

O Direito de Preferência do devedor na aquisição do imóvel levado a leilão.

Lorena e Vinaud Advogados, Advogado
há 2 meses

Por Luiz Antônio Lorena de Souza Filho

Sabemos que hoje em dia, a maioria dos financiamentos de imóveis são realizados através de um contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/97.

Essa lei estipula as regras a respeito da operação financeira de financiamento imobiliário, bem como a forma de execução da garantia em caso de não pagamento.

Nessa modalidade de financiamento, o adquirente obterá crédito com a finalidade de adquirir um imóvel, podendo este crédito ser concedido por um banco, uma incorporadora ou até mesmo por uma construtora.

Para tanto, a empresa que cede o crédito com certeza assim não o fará sem que haja uma garantia. Diante disso, nessa operação, ocorrerá a transferência de propriedade do imóvel escolhido para o credor até que o adquirente quite todas as parcelas do financiamento.

Basicamente, o credor será o verdadeiro proprietário do imóvel e somente após a quitação do contrato é que o imóvel passará a ser de propriedade do adquirente.

Todavia, caso o adquirente não pague o valor total do financiamento e se torne inadimplente, o credor poderá ingressar, no cartório de registro de imóveis, com a execução extrajudicial da garantia para satisfação do crédito.

Essa execução nada mais é do que um procedimento extrajudicial em que o devedor será intimado para purgar a mora, ou seja, pagar os valores atrasados.

Assim, caso ele não realize o pagamento dessa dívida no prazo de 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor.

Na sequência, após essa consolidação, o credor terá o prazo de trinta dias para promover público leilão para alienação do imóvel e, com isso, obter a satisfação de seu crédito.

Segundo determina a Lei, em seu artigo 27:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI edo parágrafo único do art. 24 deste Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Como se verifica, a lei possibilita que o devedor possa, mediante uma notificação pessoal, purgar a mora no prazo de 15 dias, sendo que, se assim proceder, o contrato poderá seguir em todos os seus termos.

De outro lado, contudo, uma vez que o devedor não realize o pagamento das parcelas em atraso nesse tempo, como dito, a propriedade será consolidada em nome do credor.

A partir desse momento, não será mais possível purgar a mora. Isso não quer dizer, entretanto, que o devedor não possa recuperar o imóvel.

Com efeito, o legislador, com a entrada e vigor da Lei 13.465/2017, incluiu na Lei 9.514/97, o § 2º-B em seu artigo 27, introduzindo na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, o Direito de Preferência do devedor para aquisição do imóvel.

Isso quer dizer que o devedor poderá arrematar o imóvel em leilão, todavia, deverá ele observar que esse Direito de Preferência é garantido até a data da realização do segundo leilão, e ainda, além de pagar o preço estipulado, ainda terá que pagar todas as despesas para tanto, incluindo o valor do leiloeiro e ITBI (imposto de transmissão).

Por fim, vale acrescentar que, o credor, ao realizar o procedimento extrajudicial no cartório de registro de imóveis, deverá atentar-se quanto a necessidade de intimação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, justamente para possibilitar e garantir que o devedor possa, se quiser e puder, fazer valer seu Direito de Preferência na arrematação do bem até a realização do segundo leilão.

Chamo atenção para o fato de que esse tem sido, inclusive, um ponto de grande movimento no judiciário, já que muitos procedimentos foram e tem sido anulados por falta de intimação prévia do devedor a respeito das informações acerca do local, dada e horários dos leilões.

Então, vale ficar atento para esse importante requisito, que visa, além da publicidade, garantir o Direito de Preferência do devedor em relação a outros interessados em arrematar o imóvel.

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